2010年深圳不会闹房荒 102项目峰量入市
本文来源：www.szwznk.com 2009-12-19 Tags：闹房荒
提要：按照中原地产新鲜出炉的报表，关外仍然是新房供应的火力集中地，龙岗、宝安、南山将是2010年新盘入市的前三甲。罗湖全年仅有6个项目有入市可能，大户型、小公寓都有供应；盐田明年约有19个项目入市，至少8个楼盘供应别墅产品。
降温了，天冷了，那些与房子有关而又令人心寒的事情也多起来了：一部《蜗居》，让有房的没房的都心有戚戚焉；一条“深圳关内10年内不卖地”的新闻，让未来的购房梦更接近一个幻想。我们不禁要问：10年不卖地，还有新房可买吗？
1、龙岗、宝安、南山将是新增供应大户
据深圳中原地产统计，2010年深圳潜在项目的可售面积大概是800万平方米，但这些面积不完全等于2010年要推向市场的供应。
而本报记者针对全市进行的地毯式调查显示，明年全市可能入市的新盘以及老盘推新货的规模大概在102个左右。其中，关外依然成为当仁不让的主角，龙岗、宝安以总量55个或超过一半的比重成为明年推盘的老大。龙岗明年可能入市的项目达到27个，总供应量至少在250万平方米以上，其中的龙岗中心城、横岗、坪山、平湖以及布吉都“多箭齐发”，新盘中诸如万科刚刚收购的东方沁园、星河时代、深业东城国际这些都是品牌开发商的新项目，预计将会成为市场的焦点。
而宝安供应量大概有200万平方米，新盘如鸿荣源N 16项目、招商观园、和黄盈峰翠堤、合正在西乡和龙华的两个项目等将会成为市场关注焦点。
相比之下，关内依然延续传统的供应不足特征。除了南山之外，罗湖、盐田、福田三区加在一起的新盘量不过是28个，与龙岗一区持平，其中的京基天涛、联泰梅沙湾、皇庭玺、七街公馆、天健时尚名苑以及茂业德弘天下华府将是市场焦点，尤以盐田的别墅项目最为出彩。除了京基、联泰、皇庭地产的上述项目外，万科天琴湾、东部华侨城天麓等老盘别墅也都悉数推出新货，预计明年东部滨海又将上演一出别墅大战。
关内的南山依然是兵家必争之地，大约有18个项目或100万平方米的供应量在明年入市，而且主要集中在前海和后海，其中鸿威海怡湾、中信岸沚汀兰、华侨城香山里以及兰溪谷国际公寓这些新项目，会成为豪客们关注的首选对象，预计他们的价格也将都在4万元平方米甚至更高。
2、高端住宅项目大概有30多个
从产品类型看，与今年的推盘类型有些类似，那就是，明年深圳楼市的供应结构仍然会是高端住宅成为市场最为亮眼的部分。如果没有意外政策打压，它们还可能会让房价在目前的泡沫程度上再烧一把火。
粗略分析这100多个项目发现，大概有30个可以被定性为高端住宅，占比大约有三分之一。而且，这些高端项目主要集中在西部和东部。
在西部，这些高端项目集中在后海、华侨城、红树湾等地，大概包括兰溪谷国际公寓、鸿威海怡湾、中信岸沚汀兰、三湘海尚、君汇新天、宝能太古城、大南山荔景山庄、华侨城香山里等项目，还包括宝安的和黄观湖园、和黄盈峰翠堤、莱蒙水榭春天等项目。除了有少数的别墅项目外，西部的这些高端项目主要以高层豪宅或高端公寓为主，而且，从目前看，这些高层豪宅的市价大概都在4万元/平方米左右，随便一套三房可能便要500万元以上。
与西部主要以高层豪宅为主打不同，在东部的高端住宅主要以别墅为主，而且，定位为顶级别墅的项目出现得更多了，这些包括东部华侨城天麓、万科天琴湾、京基天涛、联泰梅沙湾、皇庭玺等等，其中如京基天涛共有22栋别墅，户型面积从800-1500平方米不等。从目前的市价看，这些别墅未来单价在6万-8万元/平方米甚至更高，可能都不是神话。明年的东部，或许亿元别墅出现得更多。
此前，有不少专家指出，从今年的情况看，由于豪宅的拉动作用，使得房价出现了泡沫性飞涨。如若明年依然有如此众多的豪宅，其对房价的极端性拉动作用，同样值得管理者重视。
3、明年房价是大涨大跌，还是平稳？
“预计在供求关系和政策收紧的作用下，明年新房交易量大致会保持在500万-600万平方米，房价很难大涨，但也难大跌，可能会以平稳为主。”深圳中原地产总经理李耀智在接受本报记者采访时表示。
他认为，以目前市场800万平方米的潜在供应量，供求关系并不像有些人预期的那么紧张，同时，由于2009年的成交基本已经使刚性需求释放殆尽，并使投资需求释放了一大部分，因此，明年的成交肯定不如今年。此外，李耀智认为明年房价难大涨的更重要分析在于，政策的收紧预期。他认为本周出台的政策预期未来一线城市的信贷政策会出现紧缩，这会改变此前业界关于明年上半年房价继续上涨的乐观判断。他甚至表示，自己非常担忧如果信贷紧缩得非常严厉的话，“将会令楼市重蹈2007年”。
同时李耀智也指出，根据目前的政策收紧而期望明年房价会大跌的愿望，也可能不会被实现。在他看来，信贷紧缩非常严厉的局面不太可能在明年出现，因为，“国家虽然希望保民生，但绝对不希望经济发生很大波动，而一旦房价再次出现大跌，很可能会影响经济复苏进程”。因此，他表示，明年银行不会一刀切地收紧银根，而只是会进行局部的收紧，以控制房价的上涨速度。
但比较多数的人士则认为，楼市可能会提前步入调整。尚模地产总经理助理邓坚在政策出台后接受本报记者采访时表示，在没有政策的前提下，自己认为未来半年内楼市也会出现一个自我调整，跌幅大概在1-2成，但这一次打压政策出台，这个调整可能会提前到来，而且跌幅会扩大。但他表示，在实施细则出台之前，无法判断市场可能遭受到的冲击到底有多大。
另一家上市房企高管则对本报记者说，“现在不要买房”。他的判断是，当前一线城市房价泡沫成分过重，明年必定会调整，如果不调整，打压政策会继续出台。他更援引2005年上海楼市遭遇调整的例子来说明，明年这种局部性调整的可能非常之大。
新盘看市
据统计，2010年盐田有11个盘将有新货推出，数量比2009年翻倍，总套数约3200套。从楼盘形态来看，除了新世界倚山花园为旧盘推新货外，其余的都是全新楼盘。而楼盘类型差不多一半是别墅，一半是普通高层住宅。在全部楼盘中，有7个楼盘集中在大梅沙片区，3个位于沙头角，1个位于后方陆域，分布相对集中。
“盐田在深圳一直都是非热点区域，新增供应量一向不大。而且片区内也明显被划分为三大块，沙头角、后方陆域和大梅沙，前两者以普通住宅、豪宅为主，后者以别墅、公寓为主。”星彦地产事业部总监沈雪忠说。据他介绍，盐田区目前新房的成交量中，罗湖、福田等外区域的客户群占据了七成比例，特别是第二通道开通后这个比例还有所上升，而在2009年盐田区整体新房价格涨幅在40%-50%。
